전월세보증금 임차권등기명령 효력 신청 방법

오늘은 임대차 간 계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 일방적으로 보증금을 돌려주지 않을 때 해결 할 수 있는 방법 중 하나인 '임차권등기명령제도'에 대해서 알아보겠습니다.

임차권등기명령 신청하기

1. 임차권등기명령제도 개요

임차권등기명령제도는 임대차 간 계약이 종료되었을 때 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 하는 경우가 발생했을 때 임차인의 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 안전하게 이사를 할 수 있는 제도입니다. 또한 등기 신청을 할 때 발생하는 모든 비용과 연체이율까지 계산해서 받을 수 있으므로 보통은 임대인들은 이럴 경우 바로 보증금을 반환해 줍니다.

 

2. 신청요건

임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론이고 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 신청할 수 있습니다. 신청요건은 아래 경우를 참고하시면 됩니다.

• 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우.
• 기간의 약정은 있지만 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우.
• 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용. 수익 할 수 없게 되고 그 잔존 부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우.
• 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우.
• 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는  임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우.

2. 신청 방법 및 필요서류

①신청방법

• 지방법원 또는 대법원 사이트에서 신청서 양식을 다운받아 작성하셔서 관할 시. 군 법원에 제출하시면 됩니다.

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②필요서류

• 확정일자가 확인이 가능한 임대차 계약서
• 신청인의 주민등록초본
• 계약 해지 통보를 위한 내용증명과 같은 입증 자료
• 부동산등기부등본

3. 임차권 등기의 효력

①대항력 및 우선변제권의 유지

• 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대하요건을 상실하더라도 이임 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 따라서 임차인이 임차권 등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

②대항력 및 우선변제권의 취득

• 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. 다만 임차권등기를 마치면 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.

③소액보증금의 최우선변제권 배제

• 등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다. 이것은 등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 조치입니다.

임차 보증금을 받지 못하고 이사를 해야 하는 경우가 생기면 꼭 임차권등기명령서 신청을 하시고 이사를 하시기 바랍니다. 그래야 차후에 복잡한 절차 없이 해결할 수가 있습니다. 보통은 이러한 등기신청을 한다고 하면 임대인들은 처음에는 마음대로 하라고 하고 자세히 알아본 후 빠른 시일 내에 보증금을 돌려주는 경우가 대다수입니다. 등기신청을 하면 보통 10 정도면 결정문이 통보가 되오니 조급해하지 마시고 기다려 주시면 되게 씁니다.